不动产善意取得应排除冒名处分等非法合同和交易的适用
——马昌亮诉鲁丽等人确认合同无效案
【案件基本信息】
1.判决书字号
一审判决书：江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初5727号民事判决书。
二审判决书：江苏省镇江市中级人民法院（2019）苏11民终177号民事判决书。
2.案由：确认合同无效纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：马昌亮
委托诉讼代理人：李亚威、陆元玺，江苏轩衡律师事务所律师。
被告（上诉人）：鲁丽
委托诉讼代理人：费宁龙、陈燕，江苏汇瑞律师事务所律师。
被告（被上诉人）：马锐
被告：黄思胜
【基本案情】
原告马昌亮和被告马锐系父子关系，位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产系原告马昌亮和被告马锐共同共有。2017年8月9日，被告黄思胜自称为马昌亮与被告马锐、鲁丽签订借款合同和房地产抵押合同各一份，约定甲方（马锐、马昌亮）向乙方（鲁丽）借款300万元，借期一年，并由甲方以其共同所有的位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产提供抵押担保。当日黄思胜持马昌亮身份证以马昌亮名义与马锐、鲁丽共同前往南京市江宁区不动产登记部门，就涉案马昌亮和马锐共同共有的房产办理了抵押权登记，被担保主债权数额为300万元。2017年8月14日，被告黄思胜自称为马昌亮与被告马锐、鲁丽再次签订借款合同和房地产抵押合同各一份，约定马锐、马昌亮向鲁丽借款200万元，借期一年，并由马锐、马昌亮以其共同所有的位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产提供抵押担保，双方还就利息等事项进行了约定。当日，黄思胜冒名马昌亮与马锐共同向鲁丽出具200万元的借据和还款计划一张，鲁丽当日转账200万元至马锐账户。
另查明：马昌亮陈述涉案的借款合同和房地产抵押合同均非由其本人签字，并于2017年11月26日申请就本案涉及马昌亮签名及捺印的合同进行司法鉴定。2018年6月，因马昌亮未按时交纳鉴定费用，本案按撤回鉴定申请处理。案件审理中，鲁丽认可涉案合同中有关马昌亮的签字并非马昌亮本人书写，也认可借款合同对马昌亮不具有约束力，但认为其事先已尽到谨慎注意义务，并已办理抵押登记应当善意取得涉案房产的抵押权。
【案件焦点】1、无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同是否有效；2、鲁丽能否依照善意取得而享有对案涉房屋的抵押权。
【法院裁判要旨】
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案抵押房产登记在马昌亮和马锐名下，为马昌亮、马锐共同所有。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。案涉抵押合同系共有人之一马锐以及被告黄思胜冒用马昌亮名义与鲁丽签订，马昌亮未予追认，且无证据证明马昌亮知道或者应当知道抵押事宜而未提出异议，故案涉借款合同和抵押合同对马昌亮不发生法律效力。至于案涉房产的抵押权能否设立，应根据物权法的相关规定进行处理。本案中，鲁丽主张其不知道第三人冒用马昌亮名义签订抵押合同，现已办理抵押登记，其也已尽到审查义务，可以善意取得抵押权。对此本院认为，首先，物权法规定的善意取得的“善意”应是基于公示公信原则对不动产登记信息的合理信赖，保护的是因权属和公示不一致导致受让人信赖公示状态而与不动产登记名义人进行的交易。故善意取得制度相关的“无权处分”，仅适用于不动产登记错误之情形。而本案房产登记在马锐和马昌亮名下，实际也属于马锐和马昌亮共同所有，双方对此也明知，因此本案并不具有登记信息与实际不符的情形。其次，抵押权的善意取得需要满足的条件之一为抵押权人在抵押设定时已尽到合理的审查和注意义务，并无主观过错且为善意。鲁丽作为债权人，应当在案涉房产设定抵押时，认真核查房屋共有权人的身份，并确保真实的房屋共有权人同意设定抵押。现对于案涉借款合同和房地产抵押合同均非马昌亮本人签名的后果，鲁丽具有一定主观过错。最后，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。善意取得作为物权的取得方式之一，也应当符合这一要求。物权善意取得应当是建立在正当交易和合法交易的基础之上。本案中，马锐和黄思胜串通让黄思胜冒用马昌亮名义签订借款合同和抵押合同，损害了马昌亮的利益，该行为也不具有合法性和正当性。综上，鲁丽主张善意取得抵押权的理由不能成立。对于当事人之间通过串通采用冒名、伪造等手段，以财产权利人名义处分已登记的不动产等非法合同应当不适用善意取得。二审法院同意一审法院裁判意见。
【法官后语】
1.善意取得制度的重要目的在于维护交易安全，权利外观系通过登记或占有表彰，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。就不动产的交易来说，买受人必须确保交易相对人与权利证书记载的权利人同一，否则应当承担因出让人与登记权利人不一致而引发的交易风险。本案中，鲁丽作为债权人应当在设定抵押时全面、充分了解不动产权属状况，认真核查案涉房屋共有权人的身份信息等情况，并确保真实的房屋共有权人同意设定抵押。黄思胜与马昌亮相差近十岁，鲁丽没有辨识出两者之间的外貌差异；鲁丽出借款项、签订抵押合同及办理抵押登记时，亦没有尽到充分询问调查案涉房屋共有人是否同意处分不动产的义务。据此，可以认定鲁丽受让案涉房屋时具有重大过失，不能认定为善意。
2.物权法规定的善意取得的“善意”应是基于公示公信原则对不动产登记信息的合理信赖，其立法目的在于保护第三人基于信赖登记而为的交易安全，而非任何情况下的第三人交易安全。而本案房产登记在马锐和马昌亮名下，实际也属于马锐和马昌亮共同所有，双方对此也明知，因此本案并不具有登记信息与实际不符的情形。促成受让人做出错误判断并与无权处分人进行交易的，是登记以外的因素，而非登记不正确，这种情况与不动产公示公信力没有没有任何关系，和维护交易安全也并非同一问题。善意取得制度相关的“无权处分”，一般也仅适用于不动产登记错误之情形。
3.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。善意取得作为物权的取得方式之一，也应当符合这一要求。物权善意取得应当是建立在正当交易和合法交易的基础之上。本案中，马锐和黄思胜串通让黄思胜冒用马昌亮名义签订借款合同和抵押合同，损害了马昌亮的利益，该行为也不具有合法性和正当性。善意取得制度的建立，在于维护交易安全，交易的成功以合同有效为前提，无效合同项下之交易无保护之必要，更没有理由以牺牲财产所有人的利益、牺牲财产关系之静的安全为代价而进行保护。
编写人：江苏省句容市人民法院 李师柯
联系方式：15862959562
附件：裁判文书两份
江 苏 省 句 容 市 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2017）苏1183民初5727号
原告：马昌亮，男， 1961年12月18日出生，回族，住南京市江宁区东山街道北苑阁新村10幢501室。
委托诉讼代理人：陆元玺、李亚威，江苏轩衡律师事务所律师。
被告：马锐，男，1988年12月31日出生，回族，住南京市江宁区东山街道北苑阁新村10幢501室。
委托诉讼代理人：魏鑫，江苏维世德律师事务所律师。
被告：鲁丽，女1972年9月19日出生，汉族，住句容市紫荆花园12幢301室。
委托诉讼代理人：费宁龙、陈燕，江苏汇瑞律师事务所律师。
被告：黄思胜，男，1970年7月6日出生，汉族，住安徽省郎溪县建平镇北港社区七里沟组35号。
委托诉讼代理人：岑宽，安徽明和律师事务所律师。
原告马昌亮诉被告马锐、鲁丽、黄思胜确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法由审判员李师柯适用简易程序于2017年11月 21日、2018年1月22日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转成普通程序由审判员李师柯、人民陪审员吴乐珍、张阳花组成合议庭于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李亚威和陆元玺、被告鲁丽委托诉讼代理人陈燕、被告马锐委托诉讼代理人魏鑫三次开庭均到庭参加诉讼，被告鲁丽委托诉讼代理人费宁龙第二次开庭到庭参加诉讼，被告黄思胜委托诉讼代理人岑宽第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马昌亮向本院提出诉讼请求：1.要求确认马锐、鲁丽和黄思胜在2017年8月9日签订的借款合同、房地产抵押合同以及马锐、鲁丽和黄思胜在2017年8月14日签订的借款合同、抵押合同对原告均不具有法律约束力；2.要求判令马锐和鲁丽配合办理南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房屋抵押权注销登记；3.要求判令三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室的房产系马昌亮和马锐共同共有。2017年8月，黄思胜冒名以原告名义共同与马锐、鲁丽签订借款合同以及房地产抵押合同并已办理抵押权登记。
被告马锐辩称，对原告诉请无异议。
被告鲁丽辩称，1.鲁丽对于黄思胜冒名的事情并不知情，不存在串通可能和必要，并也已尽到了谨慎注意义务；2.鲁丽确实出借200万元给马锐；3.涉案房产已经办理抵押权登记，鲁丽已善意取得涉案房产的抵押权。
被告黄思胜辩称，1.黄思胜签字时未看具体内容，与本案无关；2.借款由马锐占有使用，黄思胜受马锐欺诈；3.黄思胜代马昌亮签字时鲁丽是知情的。
本院经审理认定事实如下：原告马昌亮和被告马锐系父子关系，位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产系原告马昌亮和被告马锐共同共有。2017年8月9日，被告黄思胜自称为马昌亮与被告马锐、鲁丽签订借款合同和房地产抵押合同各一份，约定甲方（马锐、马昌亮）向乙方（鲁丽）借款300万元，借期一年，并由甲方以其共同所有的位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产提供抵押担保。当日黄思胜持马昌亮身份证以马昌亮名义与马锐、鲁丽共同前往南京市江宁区不动产登记部门，就涉案马昌亮和马锐共同共有的房产办理了抵押权登记，被担保主债权数额为300万元。2017年8月14日，被告黄思胜自称为马昌亮与被告马锐、鲁丽再次签订借款合同和房地产抵押合同各一份，约定马锐、马昌亮向鲁丽借款200万元，借期一年，并由马锐、马昌亮以其共同所有的位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产提供抵押担保，双方还就利息等事项进行了约定。当日，黄思胜冒名马昌亮与马锐共同向鲁丽出具200万元的借据和还款计划一张，鲁丽当日转账200万元至马锐账户。
另查明：马昌亮陈述涉案的借款合同和房地产抵押合同均非由其本人签字，并于2017年11月26日申请就本案涉及马昌亮签名及捺印的合同进行司法鉴定。2018年6月，因马昌亮未按时交纳鉴定费用，本案按撤回鉴定申请处理。案件审理中，鲁丽认可涉案合同中有关马昌亮的签字并非马昌亮本人书写，也认可借款合同对马昌亮不具有约束力，但认为其事先已尽到谨慎注意义务，并已办理抵押登记应当善意取得涉案房产的抵押权。
本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案抵押房产登记在马昌亮和马锐名下，为马昌亮、马锐共同所有。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。案涉抵押合同系共有人之一马锐以及被告黄思胜冒用马昌亮名义与鲁丽签订，马昌亮未予追认，且无证据证明马昌亮知道或者应当知道抵押事宜而未提出异议，故案涉借款合同和抵押合同对马昌亮不发生法律效力。至于案涉房产的抵押权能否设立，应根据物权法的相关规定进行处理。本案中，鲁丽主张其不知道第三人冒用马昌亮名义签订抵押合同，现已办理抵押登记，其也已尽到审查义务，可以善意取得抵押权。对此本院认为，首先，物权法规定的善意取得的“善意”应是基于公示公信原则对不动产登记信息的合理信赖，保护的是因权属和公示不一致导致受让人信赖公示状态而与不动产登记名义人进行的交易。故善意取得制度相关的“无权处分”，仅适用于不动产登记错误之情形。而本案房产登记在马锐和马昌亮名下，实际也属于马锐和马昌亮共同所有，双方对此也明知，因此本案并不具有登记信息与实际不符的情形。其次，抵押权的善意取得需要满足的条件之一为抵押权人在抵押设定时已尽到合理的审查和注意义务，并无主观过错且为善意。鲁丽作为债权人，应当在案涉房产设定抵押时，认真核查房屋共有权人的身份，并确保真实的房屋共有权人同意设定抵押。现对于案涉借款合同和房地产抵押合同均非马昌亮本人签名的后果，鲁丽具有一定主观过错。最后，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。善意取得作为物权的取得方式之一，也应当符合这一要求。物权善意取得应当是建立在正当交易和合法交易的基础之上。本案中，马锐和黄思胜串通让黄思胜冒用马昌亮名义签订借款合同和抵押合同，损害了马昌亮的利益，该行为也不具有合法性和正当性。综上，鲁丽主张善意取得抵押权的理由不能成立。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告马锐、鲁丽和黄思胜在2017年8月9日签订的借款合同、房地产抵押合同以及马锐、鲁丽和黄思胜在2017年8月14日签订的借款合同、抵押合同对原告马昌亮均不具有法律约束力；
二、被告马锐、鲁丽于本判决生效后十日内协助原告马昌亮办理位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房屋涤除抵押权手续。
案件受理费30800元由被告马锐负担（此款原告已预交，被告马锐应于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 李 师 柯
人民陪审员 吴 乐 珍
人民陪审员 张 阳 花
二○一八年九月三日
书 记 员 蒙 丝 琴
江 苏 省 镇 江 市 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2019）苏11民终177号
上诉人（原审被告）：鲁丽，女，1972年9月19日出生，汉族，住句容市紫荆花园12幢301室。
委托诉讼代理人：陈燕，江苏汇瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：费宁龙，江苏汇瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马昌亮，男，1961年12月18日出生，回族，住南京市江宁区东山街道北苑阁新村10幢501室。
委托诉讼代理人：李亚威，江苏轩衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆元玺，江苏轩衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马锐，男，1988年12月31日出生，回族，住南京市江宁区东山街道北苑阁新村10幢501室。
委托诉讼代理人：周白梅，系马锐妻子，1990年8月30日出生，汉族，住南京市江宁区禄口街道埂方村大埂头209号。
原审被告：黄思胜，男，1970年7月6日出生，汉族，住安徽省郎溪县建平镇北港社区七里沟组35号。
上诉人鲁丽因与被上诉人马昌亮、被上诉人马锐、原审被告黄思胜确认合同无效纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2017）苏1183民初5727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人陈燕和费宁龙、被上诉人马昌亮及其委托诉讼代理人李亚威和陆元玺、被上诉人马锐的委托诉讼代理人周白梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲁丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：在不动产登记中心现场抵押时，上诉人出于善意完全有理由相信马锐带来的是他父亲，鲁丽对案涉借款合同和房地产抵押合同均非马昌亮本人签名后果不具有主观过错。上诉人在取得涉案房屋抵押权时根本就不知道马昌亮是冒充的，完全是善意，符合物权法关于善意取得的规定，应该取得涉案房屋的抵押权。
马昌亮辩称，驳回上诉，维持原判。
马锐辩称，驳回上诉，维持原判。
马昌亮向一审法院起诉请求：1.要求确认马锐、鲁丽和黄思胜在2017年8月9日签订的借款合同、房地产抵押合同以及马锐、鲁丽和黄思胜在2017年8月14日签订的借款合同、抵押合同对原告均不具有法律约束力；2.要求判令马锐和鲁丽配合办理南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房屋抵押权注销登记；3.要求判令马锐、鲁丽和黄思胜共同承担本案诉讼费用。事实和理由：位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室的房产系马昌亮和马锐共同共有。2017年8月，黄思胜冒名以马昌亮名义共同与马锐、鲁丽签订借款合同以及房地产抵押合同并已办理抵押权登记。
一审法院认定事实：马昌亮和马锐系父子关系，位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产系马昌亮和马锐共同共有。2017年8月9日，黄思胜自称为马昌亮与马锐、鲁丽签订借款合同和房地产抵押合同各一份，约定甲方（马锐、马昌亮）向乙方（鲁丽）借款300万元，借期一年，并由甲方以其共同所有的位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产提供抵押担保。当日黄思胜持马昌亮身份证以马昌亮名义与马锐、鲁丽共同前往南京市江宁区不动产登记部门，就涉案马昌亮和马锐共同共有的房产办理了抵押权登记，被担保主债权数额为300万元。2017年8月14日，黄思胜自称为马昌亮与马锐、鲁丽再次签订借款合同和房地产抵押合同各一份，约定马锐、马昌亮向鲁丽借款200万元，借期一年，并由马锐、马昌亮以其共同所有的位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房产提供抵押担保，双方还就利息等事项进行了约定。当日，黄思胜冒名马昌亮与马锐共同向鲁丽出具200万元的借据和还款计划一张，鲁丽当日转账200万元至马锐账户。
另查明：马昌亮陈述涉案的借款合同和房地产抵押合同均非由其本人签字，并于2017年11月26日申请就本案涉及马昌亮签名及捺印的合同进行司法鉴定。2018年6月，因马昌亮未按时交纳鉴定费用，本案按撤回鉴定申请处理。案件审理中，鲁丽认可涉案合同中有关马昌亮的签字并非马昌亮本人书写，也认可借款合同对马昌亮不具有约束力，但认为其事先已尽到谨慎注意义务，并已办理抵押登记应当善意取得涉案房产的抵押权。
一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案抵押房产登记在马昌亮和马锐名下，为马昌亮、马锐共同所有。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。案涉抵押合同系共有人之一马锐以及黄思胜冒用马昌亮名义与鲁丽签订，马昌亮未予追认，且无证据证明马昌亮知道或者应当知道抵押事宜而未提出异议，故案涉借款合同和抵押合同对马昌亮不发生法律效力。至于案涉房产的抵押权能否设立，应根据物权法的相关规定进行处理。本案中，鲁丽主张其不知道第三人冒用马昌亮名义签订抵押合同，现已办理抵押登记，其也已尽到审查义务，可以善意取得抵押权。对此一审法院认为，首先，物权法规定的善意取得的“善意”应是基于公示公信原则对不动产登记信息的合理信赖，保护的是因权属和公示不一致导致受让人信赖公示状态而与不动产登记名义人进行的交易。故善意取得制度相关的“无权处分”，仅适用于不动产登记错误之情形。而本案房产登记在马锐和马昌亮名下，实际也属于马锐和马昌亮共同所有，双方对此也明知，因此本案并不具有登记信息与实际不符的情形。其次，抵押权的善意取得需要满足的条件之一为抵押权人在抵押设定时已尽到合理的审查和注意义务，并无主观过错且为善意。鲁丽作为债权人，应当在案涉房产设定抵押时，认真核查房屋共有权人的身份，并确保真实的房屋共有权人同意设定抵押。现对于案涉借款合同和房地产抵押合同均非马昌亮本人签名的后果，鲁丽具有一定主观过错。最后，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。善意取得作为物权的取得方式之一，也应当符合这一要求。物权善意取得应当是建立在正当交易和合法交易的基础之上。本案中，马锐和黄思胜串通让黄思胜冒用马昌亮名义签订借款合同和抵押合同，损害了马昌亮的利益，该行为也不具有合法性和正当性。综上，鲁丽主张善意取得抵押权的理由不能成立。
一审法院判决：马锐、鲁丽和黄思胜在2017年8月9日签订的借款合同、房地产抵押合同以及马锐、鲁丽和黄思胜在2017年8月14日签订的借款合同、抵押合同对马昌亮均不具有法律约束力；马锐、鲁丽于本判决生效后十日内协助马昌亮办理位于南京市江宁区秣陵街道通淮街111号高尔夫西花园3幢501室房屋涤除抵押权手续。
二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人鲁丽能否依照善意取得而享有对案涉房屋的抵押权。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，鲁丽作为债权人应当在设定抵押时全面、充分了解不动产权属状况，认真核查案涉房屋共有权人的身份信息等情况，并确保真实的房屋共有权人同意设定抵押。黄思胜与马昌亮相差近十岁，鲁丽没有辨识出两者之间的外貌差异；鲁丽出借款项、签订抵押合同及办理抵押登记时，亦没有尽到充分询问调查案涉房屋共有人是否同意处分不动产的义务。据此，可以认定鲁丽受让案涉房屋时具有重大过失，不能认定为善意。其次，《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得的行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。善意取得作为物权的取得方式之一，也应当符合这一要求。本案中，马锐和黄思胜串通让黄思胜冒用马昌亮名义签订借款合同和抵押合同，并办理抵押登记，损害了马昌亮的利益，该行为不具有合法性和正当性。再次，结合黄思胜的庭审陈述、鲁丽从事放贷业务的事实等因素，一审法院认定鲁丽不能以善意取得案涉房屋抵押权，并无不当。鲁丽主张善意取得抵押权的上诉理由，不予采信。
另，上诉人鲁丽认为黄思胜的行为构成表见代理，其作为善意第三人应当取得案涉房屋的抵押权，本院认为，表见代理的构成要件之一系相对人善意无过失，如前所述，本案中鲁丽存在过错；其次，表见代理系“代理权”的“名”与“实”不符，而本案系权利人与行为人“主体”的“名”与“实”不符，因此，亦不能适用表见代理的规定。
综上所述，上诉人鲁丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人鲁丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 刚
审 判 员 陈开亮
审 判 员 杜 静
二○一九年三月十三日
法 官 助 理 陈颖睿
书 记 员 徐文青